Покупка квартиры — это очень серьезная сделка. К ней нужно соответствующе подготовиться, особенно, если вы решите не прибегать к помощи риэлтора. Дело в том, что законодательство в этом вопросе остается достаточно сложным, и нужно разобраться во всех его тонкостях, прежде чем приступать к поиску подходящего жилья.
Как действовать: самостоятельно или через риэлтора?
Пожалуй, это один из важнейших вопросов на начальном этапе. Оба варианта требуют серьезного отношения к процессу. С одной стороны, помощь риэлтора — это удобно, поскольку настоящий профессионал в совершенстве знает законодательство в данной сфере, может предложить еще и консультационную помощь, владеет всеми нюансами оформления покупки.
И, главное, хороший риэлтор может подобрать выгодный во всех отношениях вариант. Однако специалисту еще придется заплатить, и зачастую его услуги обходятся во вполне приличную сумму, так что понятно, что у сторон возникает естественное желание сэкономить. С другой стороны, покупатель и сам может подобрать квартиру. Возможно, у него уже даже есть подходящий объект на примете. К тому же, хорошего риэлтора еще тоже нужно суметь найти. Что делать — действовать самостоятельно? Но с какими рисками тогда столкнется покупатель?
Главный риск — это неправильное оформление покупки, которое со временем грозит перерасти в серьезные неприятности. Достаточно велик риск нарваться на мошенников. Конечно, можно обратиться к юристу, чтобы он проверил юридическую чистоту сделки, но тогда придется заплатить примерно столько же, сколько риэлтору. Конечно, в таких вопросах каждый решает сам, но помните: самостоятельная покупка квартиры в конечном итоге может вылиться в расходы, равные по сумме стоимости услуг риэлтора, только вы потратите больше денег и нервов.
Первичный рынок против вторичного: за и против
Еще один важный вопрос — где выбирать квартиру: на вторичном или на первичном рынке недвижимости? Для начала стоит разобраться в терминах. Первичный рынок — это квартиры в новостройках, причем сами здания могут быть еще даже не сданы в эксплуатацию. Недвижимость на первичном рынке еще находится в собственности застройщика, и вторичной она станет только когда право собственности на нее перейдет покупателю-физическому лицу. Что касается вторичного жилья, то основным признаком тут является не возраст здания, а именно право собственности физического лица. То есть и квартира в только что введенном в эксплуатацию доме, и жилье в «хрущевке» — все это вторичный рынок. У каждого из этих вариантов есть свои особенности и преимущества. Главными «козырями» первичного жилья считаются:
- юридическая чистота сделки;
- новизна дома;
- относительно небольшая стоимость.
Рассмотрим эти особенности подробнее. Действительно, первичное жилье раньше не принадлежало частным лицам, не дарилось, не наследовалось, здесь никто не был прописан и поэтому нет риска того, что возникнут проблемы с бывшими хозяевами или их наследниками. Однако нужно проверить другие юридические аспекты — например, имеет ли застройщик право строить здание на этом участке. Что касается новизны квартиры, то здесь плюсом является то, что все коммуникации новые, и не нужно вкладывать деньги в их модернизацию. А вот капитальный ремонт может и понадобиться, все зависит от того, в каком состоянии застройщик сдает жилье, есть ли там хотя бы черновой ремонт и т.д. Кстати, во многих случаях относительно небольшая стоимость жилья вполне компенсируется высокими затратами на ремонт, так что нужно быть внимательным.
Что касается недостатков первичного жилья, то тут следует выделить:
- Длительный срок оформления прав на жилье. Весь процесс может занять не один месяц, соответственно, нельзя будет получить регистрацию по новому адресу.
- Риск того, что жилье останется недостроенным. Он возникает когда инвестор приобретает квартиру еще на начальных этапах, буквально на закладке фундамента. Даже самая респектабельная компания-застройщик может оказаться банкротом уже хотя бы из-за изменения рыночной конъюнктуры.
- Неудачное географическое положение — новостройки часто строят в отдаленных городских районах, где еще нет необходимой инфраструктуры.
- Отсутствие отделки, причем ремонт делать придется в любом случае, вопрос только в его объеме. Кроме того, даже свободную планировку не всегда можно считать преимуществом, ведь порой она требует дополнительных затрат на зонирование.
Вторичное жилье чаще всего покупать не так выгодно с финансовой точки зрения, но зато надежнее с точки зрения того, что объект уже введен в эксплуатацию. Главным риском здесь являются уже упомянутые юридические вопросы и риск мошенничества.
Покупателю нужно удостовериться, что он имеет дело с человеком, который имеет право продавать данную недвижимость. Кроме того, нужно, чтобы все жильцы были сняты с регистрационного учета по данной жилплощади, не было бы граждан, которые сохранили право проживания в данной квартире, чтобы жилье не было сдано в долгосрочную аренду, чтобы оно не находилось в банковском залоге и по нему не числилась бы задолженность. Отдельно проверяется, не была ли арестована данная недвижимость.
От чего зависит стоимость квартиры?
Это, пожалуй, самый актуальный вопрос для большинства покупателей. Многие начинают рассмотрение сделки именно со стоимости жилья. Это понятно, ведь переплачивать за него не хотят даже люди со средствами. Именно на основе стоимости жилья покупатели и принимают решение, иногда игнорируя другие факторы, хотя это, конечно, не совсем правильно. Как понять, не является ли цена завышенной? В каких ситуациях торг будет уместен?
Если покупать жилье в небольшом городе, где спрос изначально невелик, то чаще всего можно купить квартиру относительно недорого, иногда даже ниже себестоимости, но смысла в приобретении такой недвижимости немного, разве что у вас в этом городе есть деловые интересы.
В больших городах чаще всего цена квартиры превышает ее реальную себестоимость в несколько раз, поэтому вывести правильную оценку можно в основном на основе спроса и предложения. Причем в одном и том же районе две примерно одинаковые квартиры могут серьезно отличаться по цене, и самостоятельно понять, что за этим кроется, нереально.
Алгоритм достаточно сложен, поэтому в таких случаях обычно и прибегают к помощи профессиональных оценщиков.
При покупке квартиры необходимо знать ее реальную стоимость (хотя бы приблизительно) по сравнению с запрашиваемой суммой. Во многих случаях возможен торг, так что это следует принять во внимание. Правда, для того, чтобы торговаться, как и для того, чтобы разобраться с ценой, нужен профессиональный риэлтор. Потому что сам продавец склонен выставить цену на уровне максимальной (опять-таки в расчете на то, что все равно придется уступить в процессе торга).
Стоимость квартиры всегда зависит от множества факторов. Условно их можно разбить на несколько групп. Это:
- Внешние факторы,
- Характеристики здания,
- Характеристики самой квартиры.
К внешним факторам можно отнести:
- конъюнктуру рынка;
- репутацию застройщика (компания может стабильно работать на рынке много лет, а может быть новым игроком, пытающимся привлечь покупателей низкой ценой);
- инфраструктура микрорайона.
К характеристикам здания относятся:
- географическое расположение (например, в центре квартиры стоят дороже);
- прилегающая территория и степень ее благоустройства;
- готовность здания (строится или уже введено в эксплуатацию);
- год постройки дома и особенности его проекта (для вторичного рынка);
- этажность дома и этаж, на котором расположена квартира;
- тип отопления.
К характеристикам квартиры относятся:
- наличие балкона или лоджии;
- качество ремонта;
- количество комнат и общая площадь квартиры;
- сумма коммунальных платежей (во многом зависит от площади);
- тип планировки;
- площадь кухни и санузла.
На рынке всегда присутствуют квартиры как со слишком высокой, так и со слишком низкой ценой. Оба варианта требуют особого внимания покупателя, поскольку подают своего рода сигнал о том, что что-то не в порядке. При завышенной цене продавцы рассчитывают на наивность покупателя, а во второй ситуации велик риск приобрести жилье со значительными замаскированными «минусами» вроде огромных коммунальных долгов, не говоря уже про риск стать жертвой аферистов.
Самый простой способ проверить экономическую обоснованность предлагаемой стоимости жилья — это заказать услуги независимого оценщика. За это, конечно, придется заплатить, зато в результате можно быть уверенным в том, что все скрытые дефекты, стоящие за данной сделкой, вскроются.
Как купить квартиру: с риэлтором или самостоятельно?
Теоретически купить квартиру можно без помощи посредника. Да, этот процесс отнимет больше времени, при этом сделка может быть менее надежной, зато затраты будут ниже.
Чтобы минимизировать риски, связанные с самостоятельной покупкой жилья, нужно использовать промежуточный вариант — искать квартиру можно самостоятельно, договариваться с ее владельцами тоже без посредника, но при этом обратиться в юридическую фирму, специалисты которой помогут проверить чистоту сделки, составить договор, рассмотрят все имеющиеся с точки зрения закона нюансы.
Выбор агентства недвижимости — дело серьезное. Советы
- Как правило, риэлтора выбирают исходя из рекомендации коллег и знакомых.
- Но если никто не может посоветовать стоящую компанию, то выбирать нужно из компаний, входящих в гильдию риэлторов на региональном или федеральном уровне.
- Выбирать лучше крупные компании, там больше базы объектов, да и опытных сотрудников больше.
- Нужно убедиться в том, что сотрудники агентства демонстрируют высокий уровень профессионализма, что они обладают достаточным опытом работы (к слову, чем дольше компания работает на этом рынке — тем лучше).
- Обязательно нужно посетить офис компании. Если там царят дисциплина и порядок, значит, клиент может рассчитывать на серьезное отношение к своей сделке.
- В офисе вы можете попросить учредительные документы — не стесняйтесь, это ваше право, вы должны убедиться в том, что имеете дело с солидной компанией, а не фирмой-однодневкой.
- И не бойтесь задавать прямые вопросы относительно условий работы с данным агентством. Помните, что не все, что пишется в рекламном проспекте — это правда. Конечно, нельзя полностью исключить какие-то форс-мажорные обстоятельства, но они не должны быть нормой. К тому же, их можно оговорить в соглашении.
Заключаем договор с риэлтором
Заключение договора на услуги риэлтора — это важнейший этап сделки. Дело в том, что этот документ должен минимизировать все потенциальные риски. Для начала следует помнить, что договор заключают не с риэлтором, а с самим агентством. Это будет более корректно с точки зрения закона. Теоретически риэлтор должен искать компромиссные решения между собственником квартиры и покупателем. Если же вам кажется, что он отстаивает в основном интересы продавца, стоит подумать о том, чтобы расторгнуть договор.
Даже с самым лучшим агентством нужно все время быть начеку. Как и любые другие участники рынка, риэлторы прежде всего преследуют собственную выгоду, так что они часто не хотят идти на снижение цены, особенно, если их вознаграждение установлено в процентном соотношении. Тогда у риэлтора может найтись множество аргументов в пользу того, что это самая выгодная цена. Бывает и так, что риэлтор начинает шантажировать клиента. Он говорит о том, что на данный объект есть еще один покупатель, который согласен заплатить больше. Конечно, это вполне может быть правдой, но зачастую это просто попытка манипулировать клиентом.
Обращаясь в агентство, сразу составьте список ваших требований к квартире. Его необходимо как-то формализовать. Хорошо, конечно, порассуждать о том, чтобы в квартире было тихо, чтобы с балкона можно было любоваться на закат и т.п. Однако такая поэзия риэлтору не подойдет, да и вообще любой из этих пунктов может вызывать разночтения. Так что составьте техзадание в письменной форме, один экземпляр оставьте себе, а второй передайте риэлтору. Клиенту придется вникать во все нюансы договора. Например, многие риэлторы пытаются включить сумму своих комиссионных в общую сумму за квартиру. Иногда клиента вообще не информируют о величине платы за посредничество.
Указав в техзадании и в контракте максимально допустимый размер стоимости жилья, на которую вы согласны, то придется быть готовым к тому, что от риэлтора вы получите именно объекты максимальной стоимости.
Как заключить «правильный» договор
Как составить договор с риэлтором, предотвращающий любую невыгодную для клиента ситуацию? Специалисты рекомендуют зафиксировать объем премии посредника в контракте. Причем не в процентном виде, а в абсолютном выражении (в фиксированной сумме). Также нужно с самого начала разобраться в том, какая из сторон должна оплачивать оформление сделки. Это, конечно, спорный момент, но обычно все затраты в таких случаях ложатся на покупателя. Желательно также указать в договоре любые расходы, которые может понести покупатель после или во время подписания контракта.
Во время подписания документа риэлтор может требовать определенный авансовый взнос.
Это разрешено законом. Кроме того, это логично — поиск подходящего варианта потребует от риэлтора серьезной подготовительной работы. Однако обсудите сумму аванса — она должна быть достаточно скромной, если только мы не говорим о редком объекте недвижимости. Ведь с поисками типовой квартиры особых проблем обычно не возникает. В контракте непременно нужно указать величину аванса, отметив, что он входит в общую стоимость услуг риэлтора. При выплате аванса данный факт нужно зафиксировать письменно, то есть клиент должен получить расписку о получении средств, в которой риэлтор укажет, что получил их в качестве аванса за предоставление своих услуг.
Однако бывает и так, что поиск подходящих вариантов успехом не увенчался. Кто же несет за это ответственность? Этот вопрос нужно обсудить заранее, а затем результаты обсуждения следует внести в договор между покупателем и агентством. Чтобы избежать недоразумений, нужно внести в договор нескольку пунктов, согласно которым:
- риэлтор обязан предложить покупателю на рассмотрение определенное количество вариантов квартир, которые бы полностью отвечали клиентским требованиям (как правило, в договоре указывают не менее трех вариантов);
- если риэлтор этого не сделает в установленные сроки, он должен вернуть покупателю сумму аванса, а также оплатить неустойку, сумма которой заранее оговаривается;
- в случае, если клиенту не понравятся все три варианта из предложенных, он может отказаться от дальнейшего сотрудничества и забрать аванс, но не полную сумму, а за вычетом того, что причитается риэлтору за его работу (обычно порядка 20% от суммы первоначального аванса).
Как правило, такой подход сразу настраивает риэлтора на плодотворный поиск вариантов. Его не нужно будет подгонять, но, разумеется, предварительно клиент должен четко изложить свои требования. Стоит ли винить риэлтора в том, что он не может найти квартиру, если требования изложены в форме «пойди туда — не знаю куда, принеси то — не знаю что»?
Разумеется, законом предоставлена возможность аннулировать договор — для этого есть ряд условий, кроме того, при некоторых обстоятельствах это делается в судебном порядке.
Именно поэтому и клиент, и риэлтор должны очень внимательно относится к составлению договора. Вопрос только в том, что риэлтор несет исключительно моральную ответственность, а за ошибки, которые он допустил, отвечает агентство. Так что покупателю следует быть особенно внимательным.
Известные агентства недвижимости предлагают одновременно со стандартным контрактом заключать и договор страхования. Тогда покупатель может рассчитывать на возмещение любого материального ущерба, нанесенного сотрудниками агентства. Однако размер этой компенсации все равно ограничен той суммой, что страховщик прописывает в контракте. И вряд ли клиент сможет рассчитывать на большее.
Покупка квартиры: платим наличными
У покупателя есть несколько вариантов покупки квартиры. Самый простой вариант — это когда оплата недвижимости происходит за наличные средства. По некоторым данным, на этот способ приходится до 90% всех расчетов за приобретение жилья. Правда, в основном речь идет о покупках на вторичном рынке, поскольку наличные расчеты с компанией-застройщиком не слишком удобны.
К тому же, квартиры на первичном рынке подпадают под действие льготных ипотечных программ. Но в остальном наличный расчет считается более удобным. Этот же вариант зачастую является самым нервным. В большинстве случаев человек, покупающий квартиру, совершает самую дорогостоящую покупку за всю свою жизнь.
Неудивительно, что он хочет обеспечить финансовую безопасность. В любом случае перед покупкой жилья ему нужно будет проверить техническое состояние объекта, убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости, обсудить с продавцом все детали.
Напомним, что переход права собственности от одного владельца к другому осуществляется при госрегистрации сделки. При этом сама регистрация осуществляется через 10 суток после того, как будут предоставлены документы.
Но в таком случае когда нужно передать деньги? Тут есть два варианта:
- Можно передать всю сумму перед оформлением бумаг, но тогда с получателя придется взять расписку, в которой будет указана вся сумма и подтверждено, что это оплата в счет покупки квартиры,
- Оплатить после того, как сделка будет зарегистрирована. Однако этот вариант является более рискованным, и чаще все-таки используется первый способ с распиской.
Чтобы такая расписка действительно давала возможность свести риски к минимуму, она должна быть грамотно оформлена с юридической точки зрения. Это означает, что при ее составлении должны присутствовать свидетели, что деньги также передаются в их присутствии, а в идеале — этот момент вообще лучше снять на камеру. Возможно также оформить передачу денег с использованием банковской ячейки.
Ипотечный кредит как способ покупки
Ипотечный кредит не вполне обоснованно многие считают чуть ли не самым доступным способом обзавестись своим жильем, если сразу найти средства не удалось, хотя он и означает большую финансовую нагрузку. Тем не менее, благодаря государственной поддержке, многие семьи на него решаются. Поэтому каждый год по России регистрируется несколько сотен тысяч квартир, купленных по ипотеке. Для людей со стабильно высоким доходом ипотека и в самом деле является достаточно выгодным способом приобретения квартиры. Главное — подобрать подходящую банковскую программу, с приемлемым уровнем процента и первоначального взноса.
Ипотека — очень непростое решение. Нужно очень тщательно проанализировать свои финансовые возможности, прежде чем принять его. Дело в том, что ипотечный кредит выдается на длительный срок — 15-30 лет. То есть нужно быть уверенными в том, что вы сможете на протяжении этого периода отдавать весьма солидную сумму ежемесячно в качестве процентов, что означает экономию буквально на всем, включая расходы на образование детей. Определенная часть населения называет ипотеку финансовым рабством, другая — считает чуть ли не панацеей. На самом деле истина как всегда где-то посередине. Многим людям свойственно переоценивать свои возможности и видеть ситуацию в чересчур оптимистичных тонах, но и в пессимизм не нужно впадать раньше времени.
Если ради выплаты ипотеки человеку придется экономить не только на отдыхе и развлечениях, но и на необходимой одежде и еде, то такой кредит — это путь в никуда. Это депрессия, это ссоры в семье, это постоянный страх потерять работы, и из-за этого — высокий уровень стресса и хроническая усталость.
Платежи должны быть разумными. Они не должны превышать половину ежемесячного дохода семьи, но и оставшаяся половина должна быть достаточно большой для того, чтобы обслуживать договор страхования, обязательные платежи и все необходимые расходы.
Оптимальным же уровнем считается ипотечный платеж на уровне 30-40% от общего дохода. К слову, такой вариант подходит и с чисто психологических позиций, потому что человеку так проще расставаться с деньгами.
Тогда долг для него будет фоном его повседневной жизни, а не непосильной ношей. И расходы надо будет не жестко урезать, а только немного их оптимизировать (это в любом случае не помешает).
Можно ли купить квартиру в рассрочку?
Покупка квартиры в рассрочку — способ, который считается более выгодным, чем ипотека. Он также подходит тем, у кого нет полной суммы, чтобы оплатить покупку единовременно. Рассрочка это своего рода промежуточный вариант между единовременной покупкой и ипотечным кредитом. То есть покупатель при приобретении жилья делает только определенный заранее первоначальный взнос, а все остальное платит равными долями на протяжении года, иногда — на протяжении двух лет. Такой вариант подходит в основном тем людям, которые ждут получения крупной денежной суммы (например, от продажи другого объекта недвижимости), или просто обладают достаточно высоким ежемесячным доходом.
Материнский капитал для покупки квартиры
Для многих молодых семей, которые не могут собрать сумму для первого взноса по ипотеке, материнский капитал зачастую является наиболее доступным вариантом приобретения жилья. Правда, воспользоваться им могут не все. Во-первых, нужно учитывать ограничения, накладываемые самим термином «молодая семья». Здесь должны соблюдаться два условия — от момента заключения брака должно пройти не более трех лет, и хотя бы одному из супругов должно быть меньше 30 лет.
Правда, в случае рождения детей первое условие снимается, но все-таки рассчитывать на материнский капитал как источник приобретения жилья могут не все. Во-вторых, воспользоваться этим вариантом могут только семьи, в которых есть как минимум двое детей.
Каждый год сумма материнского капитала еще до недавнего времени, пока кризис не ввел свои коррективы, индексировалась. Сертификат на него получают сразу после рождения ребенка. В 2016 году было принято решение, что сумма материнского капитала индексироваться не будет. Кроме того, есть вероятность, что его размер (чуть более 453 тысяч рублей) будет заморожен до 2020 года. Однако размер материнского капитала пересматривается всякий раз во время принятия бюджета, так что возможны любые варианты.
Приобретая квартиру с помощью данных средств, следует учесть, что они поступят на счет владельца жилья только через 2 месяца после того, как будет заключена сделка. Если стоимость квартиры больше, чем величина материнского капитала, то покупатель должен будет заплатить разницу наличными средствами. Для того, чтобы оформить эту сделку, покупатель должен обратиться в Пенсионный фонд. Есть еще один нюанс — этот капитал можно использовать не только в качестве первоначального взноса по ипотечной ссуде, но и расплатиться им по уже имеющемуся кредиту.
Приобретение квартиры от застройщика
Покупка такой недвижимости считается достаточно рискованным вложением. Но если все сделать правильно (и при известной доле удачи), то этот способ может быть весьма выгодным. Однако покупке жилья от застройщика предшествует достаточно кропотливая предварительная работа. Она включает в себя:
- Проведение ценового анализа. Если стоимость жилья будет сильно занижена, это как минимум должно зародить в покупателе сомнения — вряд ли солидная фирма с прекрасными финансовыми показателями будет продавать недвижимость себе в убыток,
- Сбор как можно большего количества информации о компании-застройщике,
- Проверка наличия учредительных документов, разрешения на строительства, проекта, документа на данный земельный участок (все это застройщик должен предоставлять по первому требованию),
- Изучение условий договора долевого участия. Желательно это делать в спокойной обстановке, где никто не будет торопить с подписанием документа, а, значит, у покупателя будет возможность прочитать все пункты и выделить для себя те, что изначально непонятны или вызывают сомнения. Если есть такая возможность, стоит показать договор опытному юристу,
- Оценка степени готовности жилья (больше всего риска связано с объектами, на которых готов только котлован, но справедливости ради стоит отметить, что даже если готовность здания составляет 70-80%, то нет никаких гарантий того, что строительство будет завершено вовремя или даже вообще завершено, ведь по большому счету, несмотря на все описанные выше методы проверки, риски все равно высоки),
- Проверка всех актов и согласований, в том числе и на подключение объекта к магистральным коммуникациям,
- Оценка привлекательности объекта с точки зрения инвестирования.
Последний пункт является важным нюансом. Дело в том, что именно покупка жилья от застройщика обычно дает возможность с выгодой перепродавать этот объект в дальнейшем, то есть после проведенного ремонта и оформления права собственности, поскольку ценовая разница может быть достаточно велика. Однако следует отметить, что такая продажа квартиры облагается подходным налогом на уровне 13% в случаях, если продавец владеет таким объектом недвижимости менее 5 лет (это новая редакция закона, а раньше, до 2016 года, этот срок составлял всего 3 года).
Приобретение квартиры в новостройке от подрядчика
Для начала разберемся, чем подрядчик отличается от застройщика? Подрядчик — это либо юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, который осуществляет работы или продает строительные материалы для застройщика. То есть это у застройщика возникают обязательства перед подрядчиком. Бывает так, что если оборотных средств ему не хватает, то он с подрядчиком рассчитывается квартирами. Зачастую стоимость квартир, которые можно купить непосредственно от подрядчика, бывает ниже рыночной, поскольку он торопится вернуть свои деньги в оборот и побыстрее избавиться от недвижимости. Считается, что так можно сэкономить до 20% от рыночной стоимости квартиры.
Есть несколько важных нюансов:
- Во-первых, подрядчики не продают квартиры по договорам ипотечного кредитования, только за наличные средства.
- Во-вторых, все оформление сделки должно быть проведено в кратчайшие сроки, как правило, до 10 дней.
Сама же процедура приобретения недвижимости в данном случае будет называться заключением договора переуступки права требования. На практике это означает, что пока дом в эксплуатацию не сдан, он является собственностью застройщика, но поскольку последний уже успел отписать конкретную квартиру подрядчик, тот после сдачи объекта может потребовать свою собственность от застройщика. При заключении договора переуступки данное право уже отходит к покупателю. Разумеется, желательно, чтобы договор переуступки права требования прочитал опытный юрист. И, конечно, стоит иметь дело только с солидными компаниями-подрядчиками, которые успели завоевать хорошую репутацию.
Приобретение квартиры от собственника
На рынке вторичной недвижимости самым распространенным вариантом является приобретение квартиры от собственника. Обычно так называется ситуация, когда покупатель сам без риэлторов ищет жилье и заключает сделку, то есть стороны договариваются напрямую. Такой вариант имеет целый ряд преимуществ, и возможность не платить комиссию посреднику относится к их числу. Правда, одновременно с этим возрастает риск покупки квартиры, качество которой не соответствует вашим требованиям. Как это оформляется документально? На самом деле все просто — стороны заключают договор купли-продажи на данный объект недвижимости, после чего документы подаются в регистрирующий орган.
Как с выгодой для себя купить квартиру: простой алгоритм
Для того, чтобы учесть все нюансы, нужно иметь заранее составленный план. Конечно, всегда могут возникать непредвиденные обстоятельства, но в целом план поможет избежать многих ошибок и минимизировать риски.
1-й этап. Определение параметров будущего жилья
Обязательно нужно продумать, какой должна быть ваша квартира — сколько в ней должно быть комнат, какая должна быть площадь и планировка, на каком этаже она должна быть расположена, каким должен быть район, а какой — прилегающая территория. Также следует взвесить все «за» и «против» первичного и вторичного рынка. Так, если говорить о недостатках вторичного жилья, то следует отметить высокую степень его износа, а также то, что сами такие объекты часто обременены долгами, запутанными историями с наследством, могут находиться в банковском залоге и т.д. Что же касается первичного жилья, то его недостатком является расположение в районах с недостаточно развитой инфраструктурой. Кроме того, такие квартиры требуют зачастую даже не косметического, а капитального ремонта.
2-й этап. Подсчет финансовых ресурсов
Разумеется, у каждого покупателя есть какой-то лимит, то есть сумма, выше которой он заходить или не может, или просто не хочет. Зачастую именно эта сумма и диктует требования к жилью. Впрочем, даже в таких строгих рамках у покупателя остается определенная свобода для маневра. Например, за одну и ту же суму можно купить либо однокомнатную квартиру с ремонтом, либо двухкомнатную, но только с черновой отделкой. Если время терпит, то, возможно, стоит выбрать второй вариант и по возможности делать ремонт.
Казалось бы, на данном этапе не должно возникать никаких трудностей, ведь цены на квартиры известны из объявлений, да и собственный бюджет покупателю хорошо известен. Однако на практике всегда возникают какие-то нюансы. В частности, многие покупатели хотели бы отталкиваться от минимальных цен на рынке жилья. Это ошибка, которую часто делают новички. Те же, кто хотя бы один раз сталкивался с покупкой недвижимости, наверняка скажут, что указанные в объявлениях и такие привлекательные маленькие цены на самом деле являются фикцией. Такие объявления иногда называют «уткой» по аналогии с газетными фейками. Объявления-утки выглядят как обычные объявления о продаже квартир, но цены там заведомо занижены для того, чтобы привлечь покупателей. Причем самого объекта может и вовсе не существовать в природе. И если перезвонить по номеру, указанному в объявлении, то выяснится, что эта квартира буквально на днях была продана, либо хозяин передумал ее продавать. Такие объявления обычно размещают недобросовестные риэлторы. В конце беседы они непременно сообщат, что хотя данной квартиры уже нет, но у них есть другой подходящий вариант, и назовут цену, но уже не настолько привлекательную.
Есть еще один нюанс. Если у вас уже есть на руках определенная сумма денег, если есть квартира, которая устраивает по всем параметрам, но при этом не хватает какой-то суммы для покупки, можно все-таки попытаться взять в банке ипотечный кредит. Чем больше величина собственных средств, которые клиент готов потратить на покупку квартиры, тем охотнее банки выдают такие ссуды. Да и выплачивать их легче, чем если бы большую часть оплачивал банк.
При планировании расходов следует помнить, что часть из тех средств, что вы готовы выделить на покупку недвижимости, придется потратить на оформление сделки, а еще часть — на предстоящий ремонт. Поэтому не стоит планировать сделку впритык к имеющимся у вас деньгам, еще раз взвесьте все возможности.
3-й этап. Выбор способа покупки
Еще раз нужно посчитать все достоинства и недостатки ипотечного кредита. Многие банки сегодня предлагают компьютерные программы, которые называют «калькулятор ипотеки». Воспользовавшись одной из них, вы сможете посчитать примерный ежемесячный платеж, что поможет вам принять взвешенное решение.
4-й этап. Выбор способа поиска вариантов
То есть нужно для себя решить, будете ли вы пользоваться услугами риэлтора или нет. Выше уже были изложены преимущества и недостатки каждого из этих способов.
5-й этап. Осмотр подходящих вариантов
Даже если вам в целом понравилась увиденная вами квартира, не спешите за нее цепляться. Возможно, будут варианты, которые понравятся вам больше. Осмотрите хотя бы три-четыре объекта, чтобы у вас были варианты для сравнения. При осмотре не бойтесь выглядеть занудой. Ищите все возможные дефекты, пока еще договор не составлен. Помните, что заниженная цена может скрывать как раз упомянутые недостатки — например, не слишком хорошее состояние коммуникаций, наличие шумных и скандальных соседей, легко вступающих в конфликты, неудачное расположение района. К слову, по дороге к дому обязательно осматривайте прилегающую территорию, заодно сможете определить местную специфику — насколько это вообще безопасный район, какие тут условия жизни, нет ли поблизости промышленных предприятий. Подумайте о том, в какую школу смогут ходить ваши дети.
В самой квартире будет достаточно мелочей, которым нужно уделить внимание. Есть элементы, которые играют важную роль, но по определенным причинам не всегда фигурируют в готовых описаниях. Это:
- высота потолка;
- качество перекрытий;
- состояние инженерных сетей и сантехнического оборудования;
- качество напольного и настенного покрытия;
- наличие в доме лифта, его состояние.
Составьте для себя список тех вопросов, которые нужно будет задать владельцам или риэлтору. Например, какова предыстория данного объекта, кто здесь прописан в настоящий момент и не будет ли в дальнейшем трудностей со снятием жильцом с регистрации. Если среди прописанных есть несовершеннолетние лица, а также те, кто в настоящий момент отбывают тюремный срок, это может в дальнейшем создать проблемы, в том числе с их выпиской. Также уточните, нет ли у владельцев задолженности по коммунальным платежам. Если вы обратились в агентство, значит, всеми этими вопросами (точнее, поиском ответа на них) должен заниматься риэлтор. К сожалению, не все риэлторы для этого достаточно добросовестны или хотя бы трудолюбивы.
Если вас все устроило, сразу уточняйте, кто будет платить за оформление сделки и в какие сроки ее вообще можно будет заключить. Также нужно узнать, когда хозяева могут выехать из этого жилища. Если прописано несколько человек, нужно у всех взять согласие на продажу квартиры и выписку из нее. Этим вопросом также может заняться не только сам покупатель, но и юрист, представляющий его интересы.
6-й этап. Проведение переговоров с продавцом
Помните о том, что на самом деле торговаться можно и нужно. Однако делать это нужно осторожно, иначе продавец может посчитать, что лучше найдет себе менее придирчивого покупателя. То есть снижайте цену постепенно. Если вместо реального владельца квартиры вы имеете дело с посредником или даже просто с его доверенным представителем, вряд ли вам удастся поторговаться. Большинство собственников ограничивают полномочия таких людей.
7-й этап. Юридическое оформление сделки
Это очень важный этап. Даже если вы обходитесь без помощи риэлтора, как раз в этот момент приходит время позвать на помощь юриста. Что происходит на этом этапе:
- Проверка всех полученных от продавца документов (возможно, придется потребовать какие-то дополнительные бумаги),
- Заключение соглашения и подача документов на государственную регистрацию. Если все будет в порядке, то можно будет подписывать договор и передавать предварительно обсужденный аванс по этому договору в качестве задатка. Надо отметить, что задаток — это очень важный момент. Обычно он не превышает 5% от стоимости квартиры, но возможны варианты. Задаток является своего рода гарантией выполнения обязательств, причем как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Документы сдаются в МФЦ. После этого уже можно передавать деньги продавцу. Порядок расчетов за квартиру должен быть определен в договоре;
- Процедура приема-передачи недвижимости. Хотя вы этот объект уже осматривали, следует провести осмотр еще раз и закрепить его результаты в акте приема-передачи недвижимости, в котором будут отражены все недочеты, если таковые имеются.
