Как оформить дарственную на квартиру?

Приобрести собственное жилье при нынешнем состоянии экономики может далеко не каждая семья. Сегодня даже банки неохотно оформляют ипотечные кредиты, тем более в тех случаях, когда заемщиками являются молодые специалисты, не имеющие достаточного стажа работы и стабильных доходов. Да и помощь государства на самом деле дает не так много преимуществ, как кажется на первый взгляд. Не говоря уже о том, что даже участие в льготных ипотечных программах по карману далеко не каждому. Порой в подобных ситуациях жилье, переданное в дар родителями или другими родственниками, становится настоящим спасением. Однако такие операции с недвижимостью являются и благоприятной почвой для различных махинаций, не говоря уже о том, что и после смерти дарителя (или, что еще хуже — при его жизни) другие родственники могут попытаться оспорить его решение.

И это только одна сторона медали. Иногда сам даритель боится оформлять такую операцию. Например, если он хотел бы передать квартиру в дар на определенных условиях (скажем, чтобы за ним ухаживали или чтобы он получил право пожизненного проживания в данной квартире). Пожилые люди в особенностях современного законодательства разбираются редко, что и неудивительно — меняется оно часто. Так что помимо уже описанных выше сомнений, они зачастую просто не знают, как правильно оформить дарственную, какие справки для этого нужно подготовить, сколько придется заплатить, чтобы заключить договор дарения и т.д.

Акт дарения с точки зрения закона и права

Гражданский кодекс РФ достаточно подробно описывать процедуру дарения. В частности, предполагается, что при дарении происходит передача какого-либо имущества (необязательно недвижимости) или его части, находящейся в собственности дарителя, и любые выдвигаемые условия при этом будут идти вразрез с законом. Например, если даритель выдвинет в качестве требования возможность своего пожизненного проживания в квартире, которую он передает в дар, то такое дарение не будет считаться законным, а саму сделку признают недействительной.

Особенностям этой процедуры посвящена целая глава в ГК РФ №32. Кроме того, некоторые нюансы расписываются и в законодательных документах, посвященных правам наследования.

Безвозмездная передача имущества обязательно оформляется письменно — договором. А он должен содержать определенный набор обязательных элементов, к числу которых относятся:

• сведения о дарителе (его паспортные данные);
• аналогичные сведения относительно одаряемого;
• описание того предмета, который передается в дар (причем достаточно подробное для того, чтобы его можно было четко и недвусмысленно идентифицировать);
• четкое намерение передать указанное имущество на условиях безвозмездности.

Что нужно, чтобы оформить дарственную на квартиру?

Хотя предметом соглашения может быть любой предмет, чаще всего в дар передается недвижимость, и в основном это квартиры. В целом на такие сделки распространяются те же правила, что и на дарение любого другого имущества. Но есть два очень важных нюанса, один из которых связан с необходимостью оформить дарственную, а второй — с регистрацией договора и других бумаг, свидетельствующих о том, что права собственности переходят к одариваемому лицу. Вся эта процедура производится в несколько этапов. Пошагово данный алгоритм будет выглядеть следующими образом:

• оформление дарственной в соответствии с требованиями закона;
• получение письменного согласия обеих сторон (как ни парадоксально, одаряемый также должен выразить желание и готовность принять эту недвижимость в дар);
• сбор документов, предусмотренных действующим законодательством;
• регистрация сделки в соответствующих инстанциях;
• ​ получение документального подтверждения о переходе права собственности.

Кто имеет право заключать подобные сделки?

В Законе указаны все лица, которые не имеют права выступать в качестве дарителя:

• дети, не достигшие еще 14-летнего возраста (понятно, что они могут заключать подобные сделки под давлением);
• представители несовершеннолетних не имеют права распоряжаться их собственностью, чтобы не возникало искушения злоупотреблять своим положением;
• недееспособные лица;
• люди, представляющие интересы недееспособных граждан (это распространяется только на имущество их подопечных).

Действуют ограничения и в отношении тех граждан, которые могут стать получателями имущества по договору дарения. Это делается для того, чтобы исключить коррупцию и злоупотребление своим положением. Так что принимать недвижимость в дар не имеют права:

• госслужащие;
• сотрудники воспитательных и лечебных заведений;
• работники социальной защиты (у таких людей всегда остается теоретическая возможность манипулировать своими подопечными, а потому ограничение полностью справедливо).

Интересно, что эти лица не имеют права получать в дар недвижимость или любое другое ценное имущество не только от своих подчиненных, клиентов или связанных с ними лиц, но даже от своих родственников и друзей, с которыми они никак не связаны по работе.

Где можно оформить дарственную?

Куда обратиться для того, чтобы оформить сделку в соответствии с законодательством? Все зависит от конкретной ситуации. Например, можно обратиться к юристу, и тогда он все дальнейшие действия будет выполнять самостоятельно, а вам нужно будет только заплатить ему гонорар. Можно будет сразу пойти в нотариальную контору — участие дарителя в процессе при этом сведется к минимуму. Наконец, можно все сделать самостоятельно, изучив требования, установленные на законодательном уровне.

Чаще всего для оформления данного документа обращаются именно к нотариусу. Дело в том, что дарственная на квартиру – это, в принципе, несложный документ. Для профессионала в нем нет никаких трудных моментов. Опытный нотариус сможет составить подобный договор с учетом всех пожеланий клиента, заодно указав на сомнительные моменты, которых при этом нужно избегать. А вот заверять договор у нотариуса не нужно. Многие люди стремятся это сделать, чтобы снизить риски — например, при использовании этой услуги они всегда смогут получить копию соглашения. Но в законе это не прописано в качестве обязательного условия. А вот зарегистрировать договор в УФРС нужно непременно.

Что понадобится для оформления?

Для того, чтобы органы госрегистрации признали соглашение, его предварительно должны признать обе стороны. Договор непременно заключается в трех экземплярах — по одному из них получают оба участника сделки, а еще один остается в Росреестре. Многие считают, что дарственная — это отдельный документ, но на самом деле так в быту называют договор дарения.

Что еще по закону должно быть предоставлено в соответствующие инстанции? Это:

1. Бумаги, которые доказывают право собственника (дарителя) распоряжаться этой недвижимостью;
2. Документ с инвентаризационной оценкой объекта, который получают в БТИ;
3. Справка о тех лицах, которые прописаны в данной квартире (ее получают в паспортном столе);
4. Кадастровый паспорт данного объекта;
5. Описанные выше заявления от обеих сторон сделки;
6. Документ, доказывающий оплату госпошлины;
7. Паспорта участников сделки. Поскольку получатель может быть несовершеннолетним, он может в таких случаях приложить свидетельство о рождении.

Важный нюанс: если одариваемый является несовершеннолетним лицом, то свое согласие на такую сделку должен дать его законный представитель (опекун). Это касается и недееспособных граждан.

Если объект недвижимости находится в собственности сразу нескольких лиц, каждый из них должен дать свое разрешение на то, чтобы даритель передал свою часть собственности в дар. Такие документы обязательно должны быть заверены нотариально.

Только после того, как будут пройдены все предусмотренные законом этапы регистрации, одаряемое лицо сможет получить свидетельство, подтверждающее его права на эту недвижимость.

Финансовый аспект договора дарения

Перед тем, как начинать процедуру оформления подобной сделки, нужно рассчитать, в какую сумму обойдется вся эта процедура обеим сторонам сделки. Что нужно при этом учесть? Если всю процедуру проделать самостоятельно, то не нужно будет платить за услуги нотариуса или юриста. Остается только госпошлина, которая платится при госрегистрации, а она составляет всего 1000 рублей. Но при этом нужно помнить, что ошибки, совершаемые при самостоятельном оформлении такого документа (а они неизбежны в силу отсутствия опыта и специальных знаний), могут обойтись гораздо дороже. Тем более, что услуги нотариуса вполне доступны. Если стоимость услуг юриста во многом определяется сложностью договора, то у нотариуса обычно действуют фиксированные расценки, которые всегда можно уточнить заранее.

Рассматривая финансовый аспект сделки, не стоит забывать и о налогообложении. Даритель в этом случае ничего платить не должен, а вот одаряемый получает с точки зрения законодательства экономическую выгоду, только не в денежной, а в натуральной форме. Поэтому ему придется заплатить подоходный налог. Хотя законом предусмотрены случаи, когда подоходный налог платить не нужно. Это распространяется только на сделки, в которых обе стороны являются близкими родственниками. В Семейном Кодексе четко указано, о ком идет речь, — это родители, бабушки, дедушки, родные или приемные дети, а также братья и сестры, причем не только родные, но и от одного из родителей (например, родившиеся во втором браке).

Даже двоюродные братья и сестры считаются по закону дальними родственниками. И поэтому никаких льгот по такой сделке быть не может, налог будет уплачиваться на общих основаниях в размере 13% от величины инвентаризационной стоимости квартиры, зафиксированной в договоре дарения. Она подтверждается указанным выше документом из БТИ и считается рыночной стоимостью. Оценку проводит БТИ, для чего даритель должен подать туда соответствующий запрос

Если сама по себе квартира в натуральной форме одаряемому не нужна, то после получения документа на право собственности, он может смело ее продавать. То есть, будучи ее владельцем, он может распоряжаться ею как захочет, в том числе и сдавать в аренду. Но продать ее он может в любой момент, и тогда ему снова придется платить налог, поскольку он опять-таки получает экономическую выгоду. В такой ситуации налог платит только тот владелец, который владел подаренной собственностью менее трех лет. Так что при получении недвижимости в дар, стоит какое-то время подождать, чтобы не платить второй раз. Впрочем, если квартира была получена от близкого родственника, то и в первый раз не требовалось платить налог, так что тут уж точно имеет смысл ждать.

Как оформляется дарственная на родственников?

Как уже отмечалось, закон делит всех родственников на две категории: дальних и близких. Процесс составления дарственной, в которой обе стороны сделки – это близкие родственники, проходит значительно легче. Государство относится к таким процедурам снисходительно, поскольку мотивы передачи имущества, скажем, сыну или внуку, объясняются вполне логично и обоснованно и не вызывают лишних вопросов.

Дарение дальним родственникам также является вполне распространенной ситуацией. Хотя в данном случае придется платить налог — 13% от инвентаризационной стоимости квартиры. Если такая недвижимость передается в дар несовершеннолетнему лицу, у которого нет собственных средств для уплаты налогов, то этим вопросом должны заняться родители или опекуны, то есть законные представители одаряемого. Именно поэтому по таким сделкам требуется согласие этих лиц.

Оформление дарение квартиры несовершеннолетним

Казалось бы, такой подарок — это исключительное благо. Но на самом деле это не так. Действительно, платить за сам объект недвижимости несовершеннолетнему не нужно, но плату за предоставление коммунальных услуг никто не отменял. А ведь бывают и ситуации, когда подаренное жилье находится в плохом состоянии и требует ремонта, что влечет за собой значительные дополнительные расходы.

В случае, если ни одна из сторон не представляет собой близких родственников, не стоит забывать и про налоги, а они будут немаленькие. Зачастую поэтому сделки с недвижимостью за ребенка подписывают его опекуны или родители, то есть его законные представители. Поэтому когда близкие родственники одаряемого (например, папа и мама) дарят несовершеннолетнему квартиру, то приходится самим себе подписывать на это разрешение. Такой документ имеет несколько странный вид, зато он помогает защитить интересы несовершеннолетнего в любой ситуации.

Как оформляется дарение доли в имуществе?

Допустим, некая квартира записана одновременно на трех граждан. Один из них хочет свою долю собственности передать на условия дарения. В таком случае собственникам, которые этого делать не собираются, выделяют принадлежащие им части (например, 1/3 или даже 1/2). Ведь обычно в натуральном виде разделить такой объект нельзя.

Как правило, в одной и той же записи в книге отражаются права каждого собственника, то есть все они будут записаны под одним номером. А кадастровый номер вообще подбирается для объекта в целом. Поэтому выделение доли каждого собственника — это техническая необходимость, без которой дарственную оформить нельзя. Кому может передать свою собственность даритель в данном случае? Во-первых, другим собственникам квартиры (дополнительных документов не нужно), своим родным или близким людям (если они не имеют отношения к нынешним владельцам) нужно получить согласите каждого совладельца на этот договор дарения. Если хотя бы один из них является несовершеннолетним, необходимо будет получить одобрение его опекунов.

Есть ли ограничивающие сроки?

Когда все бумаги уже поданы в соответствующую инстанцию, у заявителя должна остаться отметка этой организации. Регистрация осуществляется в течение 20 календарных дней. А вот для получения документа на право собственности срок не установлен. После заключения соответствующего договора можно получить его в любое удобное для обеих сторон сделки время.

Есть и некоторые другие ограничения, о которых нужно знать. В отличие от некоторых других правил документооборота, дарственную подписывают только в присутствии самого дарителя или его законного представителя. Но если окажется, что при оформлении документа владелец квартиры уже умер, такая сделка просто не осуществляется, даже если у него есть законный наследник. Таким образом, даже если договор бы подписан двумя сторонами, но не будет его регистрации в соответствующих инстанциях (а после смерти дарителя это не делается), то сделка не признается действительной.

Можно ли оспорить дарение квартиры

Прежде всего, оспорить дарственную может бывший владелец этой недвижимости. Это можно сделать в случаях, когда его здоровье резко ухудшилось или резко снизился уровень жизни. Но есть и более опасные ситуации:

• будет доказано, что одаряемый действовал преступным путем;
• одаряемый нанес ущерб полученному имуществу, что может привести к разрушению здания.

Если же даритель скончался, оспорить документ можно только если там есть криминальная составляющая, либо на момент сделки получатели не обладали законным правом на данные подарки. Кроме того, правом оспорить завещание обладают различные муниципальные органы. Это может быть управление соцзащиты, сотрудники которого давно заметили какие-то нарушения или сомнительные случаи. Также таким правом обладают прокурор, юристы соцзащиты и другие муниципальные органы.

Законом предусмотрена возможность отказа дарителя от своего намерения. Точно так же одаряемый имеет право отказаться от такой недвижимости, но только в письменной форме.

Договор дарения и завещание: что между ними общего?

Многие ставят знак равенства между дарственной и завещанием. Но и по закону, и по сути это совершенно разные документы. Общее между ними то, что оба документа заверяются подписью самого владельца недвижимости, и что при совершении сделки объект ко второй стороне передается безвозмездно. Да и налоги в обоих случаях начисляются и уплачиваются в одинаковом порядке, то есть близкие родственники завещателя также освобождены от их уплаты. Разница заключается в самой сути договора, поскольку завещание означает, что получатель сможет считаться собственником жилья только после смерти его владельца. Так или иначе, но всегда нужно помнить, что есть и другие законодательные нюансы, связанные с использованием имущества.