Что понимают под термином «кадастровая стоимость квартиры»? Это та стоимость, которая была рассчитана при проведении кадастровой госоценки (это делается независимыми специалистами) и затем была внесена в кадастр недвижимости. Все, что касается порядка проведения оценки, жестко обозначено требованиями закона, его строго придерживаются. В частности, установлено, что независимо от региона, необходимо раз в пять лет как минимум (но не чаще, чем раз в три года) проводить переоценку недвижимости. Это логично, ведь рыночная ситуация постоянно меняется, а правительство хочет приблизить кадастровую оценку к рыночной.
В каких ситуациях нужен показатель стоимости?
Зачем владельцу жилья знать его кадастровую стоимость? Эта величина в дальнейшем используется для расчета других показателей — например, налога на жилье, находящееся в частной собственности. Как уже говорилось, стоимость все время меняется. И каждый раз ее пересчитает автоматизированная служба госкадастра по определенному алгоритму. При этом за основу берутся те сведения о недвижимости, которые были ранее внесены в данный кадастр. Поскольку все это происходит автоматически, владелец жилья сам должен следить за всеми обновлениями.
Говоря о расчете налога, стоит отметить, что с 2016 года был принят новый порядок расчета. И при продаже жилья нужно сравнивать его договорную и кадастровую стоимость. Если квартира продается по цене ниже 70% от общей величины кадастровой стоимости объекта, то и расчет налога будет осуществляться не с цены продажи, а с указанного показателя — то есть с 70% кадастровой стоимости.
Так, при определении стоимости нотариальных услуг (при некоторых операциях с недвижимостью, скажем, с оформлением наследства на жилье), цена рассчитывается на основании показателя кадастровой стоимости. Он фигурирует в судебных спорах о праве собственности на данный объект недвижимости в целом или на его долю, он необходим при оформлении ипотечной ссуды, при получении субсидий и пособий на региональном уровне, в ряде других случаев. Применяется он и к квартирам в новостройках.
До сих пор расчет кадастровой стоимости используется не везде, но этому вопросу сейчас уделяют максимум внимания. Считается, что к 2020 году на его расчет перейдут все регионы. Но как и где он может узнать эту стоимость? Всего существует 4 способа, рассмотрим каждый из них.
Способ 1. Какая информация представлена на сайте Росреестра?
На официальном сайте Росреестра есть интересующая вас информация о кадастровой стоимости, и представлена она там в абсолютно открытом доступе. Увы, не всегда она является актуальной. Практика показывает, что представленные там данные не так часто обновляются, как это было бы необходимо, к тому же, на портале довольно часто допускают ошибки.
Все дело в том, что информация хранится в Государственном кадастре недвижимости. Из него ее и должны выгружать на сайт Росреестра. Но поскольку это все-таки к числу основных функций ГКН не относится, то и происходит крайне нерегулярно, хотя в самом ГКН всегда представлена актуальная информация.
Допустим, пользователь хочет посмотреть кадастровую стоимость объекта именно на сайте Росреестра.
Что для этого нужно?
В поисковую строку нужно ввести точный адрес и на страницу будет выведена доступная на данный момент информация из ГКН.
Хотя в данном случае технически все очень просто, но на самом деле форма поиска на сайте Росреестра неудобная. Из-за большого количества полей многие пользователи заполняют ее неправильно (хотя, казалось бы, ввести нужно только адрес). В результате система не может найти объект, потому что ее алгоритм поиска настроен иначе. Кроме того, бывают спорные моменты. Например, по одному и тому же адресу в поиск может попадать несколько объектов с разными кадастровыми номерами, так что не совсем понятно, что выбирать в данном случае.
Чтобы не путаться, лучше искать квартиру не по адресу, а по ее кадастровому номеру.
К сожалению, не все владельцы жилья знают этот номер, поэтому его важно получить, ведь он пригодится и в дальнейшем. Сегодня в Интернете есть специальные сервисы, которые позволяют узнать кадастровый номер квартиры по ее адресу и некоторым другим характеристикам.
Если вы осуществляете поиск по кадастровому номеру, вам нужно выбрать соответствующий чекбокс, ввести в него полученный номер, а после этого выполнить поиск.
Возможно, что на сайте Росреестра вы все равно не найдете нужный объект. Это не означает, что его нет в базе данных — он попросту мог быть не выгружен в общий доступ.
Многие думают, что в результате запроса получают только одну цифру — непосредственно стоимость. Но на самом деле это не совсем так. При желании можно там же скачать отчет, отражающий определение кадастровой стоимости, а это будет полезно, если заявитель захочет эту сумму оспорить. По крайне мере, у него на руках будут сведения, с которыми можно обратиться за консультацией.
Как бы то ни было, даже если в Росреестре вы нашли актуальную информацию и распечатали ее, она не имеет статуса официальной справки. То есть это не тот документ, с которым можно обращаться в официальные инстанции. Для того, чтобы идти в госорганы или к нотариусу, нужна должны образом оформленная справка Кадастра с соответствующей печатью.
Это очень важный момент, ведь если владелец жилья считает, что кадастровая стоимость была сильно завышена, то он может оспорить ее. И вот здесь уже нужно будет получать официальный документ.
Способ 2. Кадастровый паспорт: как его получить в электронной или бумажной форме?
Если для пользователя актуальность сведений имеет приоритетное значение, то лучше воспользоваться не сайтом Росреестра, а данными из электронного кадастрового паспорта. Он представляет собой выписку непосредственно из ГКН. Если посмотреть на его форму, то будет видно, что кроме самого кадастрового номера там еще приведены все важные показатели: площадь, планировка, этаж, другие подробности и, конечно, кадастровая стоимость, указанная отдельным пунктом.
По закону кадастровый паспорт может предоставляться ГКН не только в бумажном, но и в электронном виде, что очень удобно. И заказать его можно на любой объект недвижимости в стране. Для того, чтобы проверить стоимость, не нужно идти в соответствующие инстанции за бумажным паспортом и ждать несколько недель.
Можно обойтись его электронной формой, тогда заявитель получит его на адрес электронной почты, который он сам укажет, и впоследствии сможет этот паспорт распечатать. Однако это платная услуга, и паспорт выдают только после подтверждения оплаты.
А заказать электронный кадастровый паспорт можно двумя путями:
- официальный способ — через сайт Росреестра;
- второй вариант — через специальные платные сервисы, которые предоставляют подобные услуги.
Стоимость в любом случае для таких услуг будет примерно одинаковой, разница только в том, что коммерческие сервисы работают быстрее, и у них при обращении не нужно указывать свои паспортные данные. И в том, и в другом случае заявка на получение кадастрового паспорта оформляется прямо на сайте (либо самого Росреестра, либо коммерческого сервиса).
Там нужно заполнить поля уже готовой формы, и в принципе, что там писать, понятно уже на интуитивном уровне. То есть для того, чтобы получить паспорт на конкретный объект, нужно обязательно заполнить его адрес. Проверьте правильность заполнения всех полей — должен быть указан регион, населенный пункт, улица и номер квартиры. Обратите внимание на то, чтобы в случае необходимости был указан корпус, иначе возникнет путаница.
Когда все реквизиты объекта будут введены, нужно нажать кнопку «Найти». Однако и в этом случае может возникнуть надпись, что Росреестр не может предоставить такую информацию.
Тут возможны два варианта.
Либо были неправильно введены данные, либо есть какая-то проблема на сервере. Значит, нужно еще раз проверить правильность заполнения, а затем попробовать снова.
Бывает и так, что в электронной базе нет такого объекта, но это в основном для тех квартир, по которым последняя сделка заключалась ранее 2000 года, поскольку в те времена действительно Росреестр еще не выполнял регистрационных функций. Тогда этими сделками занимался БТИ (хотя в некоторых регионах он ведет такой учет с 1998 года).
Оплата услуги и регистрация в личном кабинете дают возможность получить ЭЦП, то есть электронную подпись, которая пригодится и в дальнейшем при обращении в госреестр.
Способ 3
Получение кадастрового паспорта в бумажной форме, если имеющийся на руках кадастровый паспорт был оформлен еще до переоценки жилья (например, если в 2017 году мы имеем дело с документом 2012 года и ранее).
Кадастровый паспорт может оформляться как на уже сданную в эксплуатацию квартиру, так и на земельный участок или строящийся объект. Обычно паспорт в бумажной форме нужен, когда владелец недвижимости планирует какие-то сделки с ней. Например, при купле-продаже жилья, при его обмене, дарении и оформлении наследства. В таких случаях собственнику для получения документа нужно написать соответствующее заявление, приложить к нему документы, которые доказывают его права собственности, и дождаться официального ответа.
Отсутствие кадастровой стоимости
Бывают случаи, когда даже в паспорте отсутствует кадастровая стоимость.
- Это может означать, что в отношении данного объекта не проводилась кадастровая оценка, но это маловероятно. Е
- сть и другие варианты — например, сведения о кадастровой стоимости по недосмотру не внесли в сам паспорт, хотя на самом деле они в реестре есть и в электронном виде их даже можно посмотреть.
- Точно так же сведения могут отсутствовать в выписке из кадастра, и также из-за случайной ошибки. В таком случае нужно писать обращения на имя руководителя соответствующего департамента Росреестра. Заявление пишется в произвольной форме.
Способ 4. Получение справки в Кадастровой палате: нюансы процесса
Все перечисленные выше способы хороши своей доступностью. Но они дают возможность узнать кадастровую стоимость, как говорится, для себя, то есть это приватная информация исключительно для личного пользования. В случае же, когда она необходима для совершения каких-то манипуляций с недвижимостью, все эти распечатки не будут иметь никакого значения. Нужна классическая бумага с печатью, и получить ее можно только в самой Кадастровой палате.
Процедура может быть достаточно простой.
- Для начала нужно отправится в кадастровую палату, при себе необходимо иметь гражданский паспорт. Если у вас есть относительно новый, не потерявший актуальности кадастровый паспорт, нужно взять и его. Иногда одного только его наличия достаточно, чтобы получить справку, потому что в нем указана кадастровая стоимость. Но если паспорт был получен давно (больше пяти лет назад), то сведения в нем будут неактуальными и тогда придется проходить полноценную процедуру получения справки.
- Чтобы ее истребовать, нужно к заявлению приложить документы о праве собственности, причем в оригинале, а также документы, описывающие технические характеристики объекта. В частности, речь идет о поэтажном плане многоквартирного дома и так называемой экспликации квартиры. Обычно такие документы должны быть у заявителя на руках. Если их нет, то придется заказывать их в БТИ.
Как правило, за справкой приходит собственник жилья. Однако бывают случаи, когда он сам не может прийти, в таком случае на его представителя должна быть по закону оформлена доверенность.
Заявление на получение справки заполняется самим представителем кадастровой палаты или МФЦ, а сам заявитель или представляющее его лицо только ставит подпись на документе. Одновременно с этим оформляется расписка, подтверждающая факт передачи документов (все-таки речь идет об оригиналах) и определяющая дату и время их возврата и получения готовой справки. Получать ее нужно только в том учреждении, в которое вы пришли с самого начала. Справка выдается бесплатно. Есть только одно исключение, когда заявителю нужно ее получить в течение дня. Тогда за срочность придется заплатить.
Если все документы будут в порядке, то сотрудник Кадастровой палаты назовет сразу дату получения справки. Если действовать через саму палату, то срок составляет всего 5 дней. А если обратиться в МФЦ, то срок будет больше — до 10 рабочих дней. Обычно никаких задержек не бывает, но прежде чем ехать в Кадастровую палату, лучше позвонить и уточнить.
Для того, чтобы получить справку на руки, нужно при себе иметь паспорт, если заявитель получает ее лично, и паспорт и доверенность, если забирать документ будет его представитель. Также с собой нужно принести расписку, полученную в момент обращения с заявлением.
Можно ли оспорить кадастровую оценку?
Поскольку этот показатель в дальнейшем будет серьезно влиять на размер налогов, многие владельцы недвижимости будут не согласны с полученным результатом. Они вправе его оспорить и попытаться добиться снижения этой суммы. Но по закону собственник может это сделать в двух случаях:
- Во-первых, если оценка производилась на основе неполных или ошибочных сведений. Например, если в кадастровом паспорте стоит неправильная площадь жилья или число комнат.
- Во-вторых, есть возможность провести альтернативную оценку рыночной стоимости, привлекая к этому независимых экспертов. Если их оценка будет сильно отличаться, это уже будет достаточным основанием для того, чтобы владелец жилья обратиться в специальную комиссию с заявлением.
Понятно, что данное заявление должно быть подкреплено документами, например, актуальным кадастровым паспортом, справкой из ГКН, документами с независимой оценкой и т.д. В течение месяца специалисты, которые входят в состав комиссии, должны проанализировать все факты, проверить документы и принять решение: либо оно будет положительным для заявителя, либо он получит отказ. Но даже если это будет отказ, заявитель может еще обратиться в арбитражный суд. На практике такие случаи бывают достаточно редко, поскольку все спорные моменты удается решить еще в досудебном порядке. Причем обычно это касается случаев, где проводилась независимая рыночная оценка. Если же все-таки дело было передано в арбитраж, то изменения в кадастр будут внесены на основании судебного решения.
