Согласно принятому в мае 2016 года закону, переход долей недвижимости от одного собственника к другому непременно нужно проводить нотариально. Причем сама суть сделки неважна. Прежний владелец может дарить или продавать свою долю, и независимо от того, на каких основаниях это происходит, он обязан обратиться к нотариусу. А последний должен проследить за тем, чтобы ничьи права в этом случае не были нарушены. Ведь когда объект находится в долевой собственности, всегда высок риск того, что без конфликтов дело не обойдется.
К слову, покупка доли в квартире всегда была лазейкой для аферистов, которые покупали какую-то часть площади того или иного объекта недвижимости, иногда даже очень небольшую, и затем вполне успешно выживали оттуда других хозяев. Существует множество относительно законных способов сделать проживание с кем-то под одной крышей просто невыносимым, и тогда человек согласен уступить свою долю недвижимости за копейки, лишь бы не иметь дело с сомнительными соседями.
Старое и новое законодательство
Закон, который передал нотариусам больше полномочий, был принят уже более года назад. Затем законодательно вводилась необходимость нотариального оформления продажи долей (но только продажи). Так что у мошенников и злоумышленников еще оставались лазейки. Например, человек мог не продать, а подарить долю. И даже не целую часть, а какую-то ее долю — и тогда опять-таки закон на такие сделки не распространялся. Новый владелец после этого уже не считался, так сказать, чужим человеком, и через какое-то время на него можно было свободно оформить всю долю, а затем и весь объект недвижимости, и даже к нотариусу идти было не нужно. Эта лазейка была ликвидирована полностью, и теперь мошенникам придется искать другие обходные пути (увы, они могут найтись, но пока ситуация складывается не в их пользу). Поскольку нотариус не просто ставит штампы на документах, его полномочия сегодня гораздо обширнее — достаточно почитать новый закон, чтобы в этом убедиться.
Фонд поддержки нотариата
Конечно, не во всех районах есть нотариусы, и не всегда люди могут ехать в большой город, чтобы найти подобного специалиста. Тем не менее, сегодня создан фонд, который должен поддерживать развитие нотариата в таких населенных пунктах, и в перспективе этот недостаток системы будет ликвидирован. Тем более, что нехватки специалистов на данном рынке не наблюдается. Фонд будет формироваться из тех взносов, которые отчисляются сегодня в Федеральную нотариальную палату, так что средства рассчитывают привлечь достаточно быстро.
Главная задача нотариуса
При оформлении договора дарения случается особенно много нарушений, и у нотариуса есть обязанность — проанализировать, не обладает ли сделка всеми признаками фиктивности, вдруг это ширма? Не хотят ли стороны с ее помощью замаскировать какую-то другую операцию? Например, человек утверждает, что хочет подарить свою долю в недвижимости, но на самом деле он ее продает — типичный способ уйти от налогообложения. Если нотариусу что-нибудь покажется подозрительным, он имеет право отказать в оформлении сделки. Но люди могут оспорить это в суде. Что ж, если их намерения чисты, то они смогут заключить свою сделку, но вряд ли злоумышленники будут привлекать к себе внимание судебных органов.
Особенности нового закона
К сожалению, обычно люди не следят за законодательными инициативами и нововведениями, не интересуются основами законодательства о недвижимости, поэтому даже самый лучший и самый строгий закон не дает полной гарантии, что больше никто не попадется на удочку мошенников. Тем не менее, первые шаги в этом направлении уже сделаны. В процессе оформления сделки нотариус обязан рассказать сторонам о реальных последствиях таких операций с недвижимостью. В частности, он должен упомянуть о том, что если сделка в дальнейшем ущемит права других собственников, то ее могут признать недействительной в судебном порядке. Если нотариус увидит, что условия сделки уже в настоящем времени ухудшают положение одной из сторон, он обязан об этом заявить.
Особое внимание в новом законе уделяется защите интересов несовершеннолетних собственников. Теперь нотариально должны удостоверяться любые сделки. В какой бы форме не производилось отчуждение недвижимых объектов таких владельцев, нотариус будет настороже. Таким образом, значительно снижается риск того, что опекуны, забывшие о своих обязанностях, или рассорившиеся родственники смогут отнять законную жилплощадь через подобные операции с долями.
Стоимость нотариального оформления подобных операций с долями в недвижимости будет вполне доступной. Это предусмотрено в Налоговом кодексе. Там прописан тариф на уровне 0,5% от стоимости такой доли. Но есть и граничная сумма, допустимый максимум — 20 тысяч рублей.
На практике нотариус берет на себя большую часть работы. Он сам формирует нужный пакет документов, сам передает их в Росреестр, затем получает соответствующие бумаги и передает их сторонам, участвующим в сделке. Если подать документы в электронном виде, то процесс ускорится, и при соблюдении всех правил сделку можно будет зарегистрировать всего за один день.
Новый закон был принят для того, чтобы обеспечить юридическую чистоту сделок, а не ради выполнения каких-то формальностей. Число сделок, которые прошли через нотариальное оформление, постоянно растет — эту тенденцию подтверждают данные, опубликованные Федеральной нотариальной палатой. В настоящее время законодатели стараются корректировать правила оформления сделок так, чтобы сократить издержки на нотариальную деятельность, но в то же время сделать все операции с недвижимостью максимально прозрачными и безопасными.
