Перевод жилого помещения в нежилое. Пошаговая инструкция. Сколько стоит процедура

Бывают ситуации, когда необходимо перевести жилое помещение в нежилой фонд. Например, это нужно, когда квартиру переводят в разряд коммерческой недвижимости. Как действовать в таких случаях? Процедура перевода достаточно сложна и условно ее можно разделить на три основных этапа, которые выполняются последовательно.

Какие документы собирают на первом этапе?

Чтобы перевод жилой квартиры в нежилые объекты был возможен в принципе, нужно получить одобрение межведомственной комиссии (МК). Но этому предшествует кропотливый этап подготовки пакета документов, который и будет рассматривать комиссия при Департаменте управления имуществом.

Сначала нужно проверить, все ли документы имеются у самого заявителя. Например, в помещении в свое время была проведена перепланировка. Была ли она узаконена? Если нет, то нужно еще сначала ее узаконить. В любом случае комиссии необходимо предоставить документы, подтверждающие законность перепланировки.

Сбор всех требуемых документов возлагается либо на одного из собственников, либо на лицо, которое действует от его имени по надлежащим образом оформленной доверенности.

Так какие бумаги потребуется предоставить комиссии? В этот список входят:

1. Экспликация помещения и поэтажный план по данному объекту. Такой документ можно получить в БТИ. Но для этого придется получить доверенность в указанном Департаменте, поскольку просто так БТИ такую информацию не дает. Для этого от собственника должно поступить заявление (есть установленный образец), к нему прилагаются документы для идентификации личности и нотариально заверенная доверенность, если присутствовать будет не сам владелец жилья, а третье лицо. Также в БТИ подают какой-либо документ с правом собственности на жилье. Это необязательно должно быть свидетельство, в крайнем случае берите выписку из госреестра либо документ на наследство и договор, по которому был куплен данный объект. Доверенность делается в течение примерно 1 месяца, после ее выдачи можно идти в БТИ и заказывать экспликацию. Все собранные бумаги и заявление будут аналогичны тем, что заявитель уже предоставлял в Департамент ранее.
2. Техпаспорт помещения и (учтите, это разные вещи) техплан. За этими документами мы идем в БТИ.
3. Заключение, выданное пожарным надзором. Этот документ должен подтвердить то, что помещение соответствует действующим пожарным нормам. Для того, чтобы его получить, нужно идти в соответствующие органы надзора, подписать заявление, чтобы работник этой инстанции мог выехать на объект и осмотреть помещение. После осмотра еще какое-то время придется ждать оформления соответствующего документа.
4. Заключение, выданное органами санитарно-эпидемического надзора. Для его получения нужно обратиться в СЭС. Там тоже нужно заполнить заявление, чтобы у сотрудника было основание для выезда на объект и его осмотра. Разумеется, и в том, и в другом случае ваш объект должен соответствовать пожарным и санитарным нормам. Дату получения заключения сотрудник данной инстанции сообщит отдельно.
5. Справка, в которой будет содержаться информация о том, какие еще помещения находятся на одном этаже с вашим объектом, каков их статус и т.д. Эту справку нужно брать в управляющей компании или в ЖЭУ. Чтобы ее оформить, потребуется написать заявление, приложить к нему документ для идентификации личности и нотариальную доверенность (если лицо официально представляет собственника), документы на право собственности. Бывает, что управляющая компания потребует еще какие-то бумаги.

Поскольку чаще всего такое помещение находится в большом многоэтажном доме, то придется еще получать согласие других собственников. То есть документ должны подписать не просто ваши соседи, а именно собственники расположенных рядом квартир.

Поэтому специалисты рекомендуют провести общее собрание собственников. Это достаточно кропотливая работа: нужно идти в управляющую компанию, писать заявление о том, чтобы вопрос включали в следующее собрание собственников. Если время поджимает, нужно будет просить о созыве внеочередного собрания, для чего каждого из участников еще придется известить в письменной форме, указав не только дату собрания, но и основания для его проведения.

По закону на собрании должны присутствовать более половины собственников. Принятое им решение будет считаться действительным, если за него проголосуют 2/3 собственников. Вообще этот нюанс различается в зависимости от региона, принимается порядок на уровне города, и есть случаи, когда решение должно быть и вовсе единогласным, что представляется как минимум маловероятным. Но вернемся к сбору документов.

Вам еще потребуется:

• Пойти в управляющую компанию за техзаключением, которое выдается на основании заявления, документов, удостоверяющего личность заявителя его права как собственника. Заключение подтверждает удовлетворительное состояние здания;
• Выписка из домовой книги. За этой бумагой идут к паспортистам. Он нужен как доказательство того, что в этой квартире уже нет зарегистрированных граждан. Справка действует только в течение двух недель;
• Проект на переделку жилого помещения в нежилое. Речь идет об очень серьезном документе. Своими силами его не сделаешь, заказывают проект у специализированной компании, которая имеет разрешение на такие работы (лицензия, допуск СРО).

Обратите внимание на то, что хотя указанный список документов считается общепринятым, он не является исчерпывающим. В Департаменте управления имуществом могут потребовать и другие документы. Так что для того, чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит заранее посетить это учреждение для консультации. А еще лучше — обратиться за помощью к специалистам юридической компании, занимающейся такими вопросами.

Итак, после того как все перечисленные документы будут собраны, уже все собственники объекта (если их, конечно, несколько) или их доверенное лицо (причем доверенность у него должна быть оформлена от каждого собственника по отдельности) обращаются в Департамент. Там они пишут заявление, а в нем указывают причину, по которой хотят перевести квартиру в нежилой фонд.

Образец заполнения заявления дадут в самом Департаменте, и уже к нему прикладываются все перечисленные ранее справки и бумаги, а также личные документы собственников, бумаги на право собственности, доверенность (или несколько). Если же заявителем выступает юридическое лицо, то оно предоставляет свои учредительные документы.

В течение определенного времени комиссия будет рассматривать поданные документы. Законом установлен для этого срок в 45 дней. После этого комиссия примет положительное решение или отрицательное, если есть обозначенные законом основания для отказа (например, не соблюдаются условия для перевода, не хватает каких-то документов, нет согласия соседей и т.д.). Решение оформляется протоколом и в течение трех дней после этого его либо выдают на руки, либо отправляют по почте. Если в протоколе не будут написаны причины отказа, то это решение заявитель получит право обжаловать уже в судебном порядке. Но это отдельная процедура, не менее сложная и трудоемкая.

Второй этап. Тонкости общения с БТИ

После получения протокола нужно обратиться в БТИ. Это рекомендуется сделать для того, чтобы определить стоимость процедуры перевода.

• Обратиться должны опять же все собственники объекта или их доверенное лицо. Заранее нужно выяснить, в какой отдел необходимо идти.
• Заодно можно сразу взять форму заявления и его образец — все равно его придется заполнять.
• К этому заявлению опять собирается пакет документов, уже менее масштабный, причем он будет стандартным: гражданские паспорта (или в случае юр.лица — устав), доверенность, если делами занимается не сам собственник, техпаспорт, экспликация и поэтажный план, которые собственник получал в БТИ, бумаги собственность, возможно, еще какие-то документы (данный момент придется уточнить).
• В пакет также включается протокол с решением МК.

В БТИ также должна собраться комиссия. Она рассмотрит обращение и приложенные документы, и на этом основании примет решение о стоимости процедуры. Эта сумма должна быть отражена в соответствующем протоколе. При этом цифра берется отнюдь не произвольно. В расчет принимается множество факторов — и техническое состояние объекта, и район, в котором он расположен, и перспективы использования помещения в коммерческих целях, и наличие рядом аналогичных объектов, а также многое другое. Определенную по установленной методике сумму заявитель должен оплатить на указанный счет через любой банк, после чего он может забирать сам протокол.

Финальный этап: как регистрировать право собственности

После того, как все остальные этапы будут пройдены, уже все собственники помещения (или третье лицо с доверенностью) должны прийти либо в УФРС, либо, как альтернатива, в активно продвигаемый сегодня МФЦ. Там им нужно будет подписать соответствующее заявление. Если процедура осуществляется через УФРС, то оно заполняется уполномоченным сотрудникам. К заявлению прилагаются гражданские паспорта и доверительные документы (если они необходимы), протокол БТИ-комиссии и упомянутой МК, а также кадастровый паспорт объекта. Если в качестве заявителя выступает юр.лицо, нужно предоставить учредительные документы.

Также при обращении в ФРС придется оплатить госпошлину — 1000 рублей. Документ, подтверждающий это, вкладывается в общий пакет. Бумаги подаются в двух экземплярах — оригиналы и копии. Регистратор забирает и то, и другое, а взамен выдает расписку (проверьте — в ней должна стоять дата обращения). В назначенный сотрудником УФРС день нужно будет прийти в учреждение, предъявить паспорт и расписку и получить обратно уже готовые регистрационные бумаги и оригиналы того, что вы оставляли там раньше.

Условия, при которых объект подлежит переводу в другую категорию

Перед тем, как начинать такую сложную процедуру, прочитайте все правила и условия, обозначенные Жилищным Кодексом РФ (любопытствующие могут найти конкретную статью). На практике это означает, что у объекта по умолчанию сделан самостоятельный выход на улицу, а в случае показателя площади объекта больше 100 м.кв. у него должен быть еще запасной выход к подъезду. Законом запрещается использовать в качестве коммерческих объектов комнаты, куда проходят исключительно сквозь парадную, общий коридор и тем более — через смежную комнату. Однако допускается вариант, когда сейчас у помещения нет отдельного выхода на улицу, но в перспективе он легко может быть оборудован и объект можно переводить в статус нежилого помещения. В качестве примера можно привести квартиры на первом этаже, и у них хотя бы одно из окон «смотрит» во двор — его всегда можно превратить в дверь.

Есть еще несколько нюансов. Допустим, квартира расположена не на первом этаже. Может ли она стать нежилым объектом? Это вполне допустимо, но только при условии, что все объекты, которые под ней находятся, тоже будут иметь статус нежилых. Допустим, есть какая-то квартира на втором этаже, а на первом этаже под ней расположено ателье. В таком случае владелец квартиры может делать ее коммерческим объектом.

В каких случаях нельзя будет осуществить перевод объекта в нежилой фонд?

1. Ответ на этот вопрос прост — тогда, когда хотят перевести только его часть (например, одну комнату в жилой квартире).
2. Кроме того, не получится перевести помещение, если под него был взят любой кредит, необязательно ипотечный, или если его должны арестовать по судебному предписанию.
3. Если есть третье лицо, которое может потребовать данную недвижимость в качестве оплаты за долги, то никакой перевод выполнить тоже нельзя. К тому же, за такими квартирами контролирующие органы наблюдают особенно пристально, так что не пытайтесь найти теневые варианты.
4. Закон категорически запрещает такие действия в отношении квартир в домах, находящихся в аварийном состоянии.

Если здание просто пребывает в плохом техническом состоянии, если здесь нужно все ремонтировать, то можно заниматься и переводом. Вопрос только в том, зачем.

Законом не запрещено переводить в нежилой фонд объекты, находящиеся в домах, являющихся историческими и культурными памятниками. Но там есть такое количество нюансов и бумажной волокиты, что нужно предварительно все тщательно обдумать. Свои сложности могут возникать и при переводе в нежилой фонд объекта, по каким-то причинам не подключенного к магистральным сетям. На процесс перевода может повлиять тот факт, что дом учитывается штабом по делам ЧС и ГО.

Но самое главное, законодательством определены случаи, когда владельцу жилья не нужно заниматься его переводом в коммерческую недвижимость. Все эти условия также указаны в Жилищном Кодексе.

Например, если владелец квартиры является индивидуальным предпринимателем или самозанятым гражданином и осуществляет здесь свою профессиональную и коммерческую деятельность, то ничего переводить не надо. Но это при условии, что предприниматель и зарегистрирован по этому адресу, и вообще прошел регистрацию в надлежащем порядке. Кроме того, его деятельность не должна мешать соседям и тем, кто вместе с ним живет в этой квартире. Наконец, само помещение все равно должно соответствовать установленным нормам по санитарии и пожарной безопасности, да и сам дом должен быть в нормальном техническом состоянии.