Как оформляется договор ипотечного кредитования? Как правило, банк заключает его с семейной парой, в которой один из супругов выступает в качестве заемщика, а второй — как его созаемщик или поручитель. Теоретически это могут быть и родители молодой пары, но описанный случай встречается чаще. Как при разводе разделить кредит и нажитое имущество?
Основные варианты действий
То, что супруги, являющиеся созаемщиками по ипотечному кредиту, решили разводиться, для банка сути дела не меняет — с точки зрения финансовой организации они по-прежнему несут солидарное обязательство. Тем не менее, риски банка увеличиваются, и о таких вещах как развод он должен быть проинформирован своевременно. Требование о том, что о расторжении брака нужно уведомить кредитора, сегодня прописаны практически в любом кредитном договоре по ипотеке.
Поскольку банк заинтересован в том, чтобы заемщики погасили задолженность, чаще всего именно сама финансовая организация предлагает наиболее подходящие для данной ситуации варианты раздела жилья и оставшегося ипотечного долга. К сожалению, зачастую эти варианты считает подходящими только банк, а заемщики с ним несогласны, так что еще до того, как оформить развод, им нужно продумать все варианты решений.
Интересно, что то решение, которое будет приемлемо для заемщиков, с которым будет полностью согласен суд и которое будет зафиксировано в мировом соглашении или брачном договоре сам банк может не признавать. И как кредитор он имеет на это право.
Так какие есть варианты?
Квартиру, находящуюся в ипотеке, можно продать, из полученных денег погасить задолженность по кредиту, а оставшиеся средства можно разделить между супругами поровну, как того и требует Семейный кодекс. Этот вариант можно считать практически идеальным, поскольку по нему супругам необязательно оставаться под одной крышей, не нужно ссориться из-за того, кто будет выплачивать кредит. Но бывают случаи, когда такой вариант осуществить нельзя.
- Во-первых, сам банк может не разрешить продажу ипотечной квартиры, поскольку в таком случае он теряет довольно существенную сумму процентов.
- Во-вторых, на рынке недвижимости может быть спад, и продать квартиру будет не так просто, как кажется. Не говоря уже о том, что и в лучшие времена не все покупатели хотят связываться с жильем, находящемся в залоге у банка, и потому требуют скидки. Наконец, совместное занятие таким изначально непростым делом как продажа ипотечной квартиры, только приводит к новым ссорам.
Есть и другие варианты
Например, после раздела оставшихся от продажи средств между супругами банк может предложить каждому из них открыть новый ипотечный кредит, а эти средства использовать в качестве первого взноса. Еще один вариант — разделить платежи между бывшими супругами поровну, чтобы ответственность была уже не солидарной, а индивидуальной. Собственность также будет делиться поровну. Данный вариант хотя и справедливый, но подходит не всем из-за разницы в доходах супругов.
Впрочем, иногда бывшие супруги идут и на обострение ситуации. Созаемщик считает, что раз он не живет в ипотечной квартире, то и долг гасить не будет. Задолженность растет, но созаемщика это устраивает — он собирается довести ситуацию до того, чтобы квартиру выставили на торги в принудительном порядке. Для тех, у кого нет средств на погашение долга, это действительно подходящий вариант, хотя и не слишком одобряемый банком. Не говоря уже о том, что после принятия закона о банкротстве физических лиц указанный вариант становится несколько сомнительным с точки зрения государственных структур.
Возможные варианты раздела ипотечной недвижимости
В таких рискованных случаях каждая финансовая организация согласится, если ее заемщик решит досрочно погасить задолженность по ипотеке. Это вообще идеальный вариант, поскольку он серьезно облегчил бы весь процесс разделения жилья во время развода.
К сожалению, не всегда бывает просто отыскать необходимую сумму для погашения кредита. Супруги могут попытаться продать другое дорогостоящее движимое или недвижимое имущество, но только из числа того, что было совместно нажито, чтобы никто из супругов не получил преимущества перед другим. Есть еще один путь — попытаться оформить новый кредит, не имеющий ничего общего с текущей, на одну из сторон так, чтобы вторая уже не выступал как созаемщик. Наконец, можно попытаться продать жилье, находящееся в ипотеке.
Вообще банки требуют заемщиков информировать их в тех ситуациях, когда его клиенты решают подать на развод. Причина проста — в большинстве случаев банковская организация начнет требовать провести досрочное погашение ипотеки. Иногда в кредитном договоре это условие изначально прописывают. А некоторые банки еще при оформлении ипотечной ссуды ожидают от клиентов предоставления брачного договора (по закону это можно делать в любое время).
Чтобы избежать трудностей, возникающих при разделе ипотеки, там прописывают четко, какая из сторон будет погашать займ даже в случае развода. Неудивительно, что такое требование становится все более распространенным.
Разумеется, если пара расстается мирно, и в случае когда стороны изъявляют желание сохранить жилье, в котором живет их общий ребенок, они могут отказаться от переоформления кредита и продолжать выплаты по нему тех же условиях, что и до бракоразводного процесса. Здесь проблема состоит в следующем — одна из сторон может захотеть вступить в повторный брак и взять новое жилье на кредитных условиях. Такая ситуация рассматривается отдельно, поскольку тут может присутствовать множество от индивидуальных условий.
Деление ипотеки, если в семье есть несовершеннолетние дети
Когда при разводе делят квартиру, находящуюся в ипотеке, проблемы могут возникнуть, если у пары есть ребенок. Обычно суд в таких делах руководствуется Семейным кодексом, где все совместно нажитое имущество делится поровну.
Но если женщина остается с несовершеннолетним ребенком, то суд, как правило, становится на ее сторону, и оставляет ей пропорционально большую долю в таком жилье. Это относится и к случаю с ипотекой, но возникает еще один нюанс — кредит при этом супруги продолжают выплачивать в равных долях, если не возникают особые обстоятельства.
Пример
Допустим, если женщина беременна и в силу этого на момент развода является временно нетрудоспособной, если она находится в отпуске по уходу за ребенком, при других подобных обстоятельствах, ее доля платежа по кредиту будет уменьшена, в то время как доля супруга — увеличена. Это справедливое решение, но с этим еще должна согласиться кредитная организация. Кроме того, зачастую во время раздела данного кредита возникают вопросы, связанные с погашением ипотеки, используя для этой цели материнский капитал. Здесь судебные органы должны стать на сторону ребенка, которому выделяется доля в жилье, приобретенном в ипотеку, но только когда с такого жилья будет снято обременение (подтверждена полная уплата процентов и тела кредита). Таким образом, происходит условное увеличение родительской доли собственности, с которым ребенок остается после завершения бракоразводного процесса.
Военная ипотека и ее особенности
Довольно длительное время у заемщиков определенной категории была возможность приобрести жилье с помощью инструмента военной ипотеки. Независимо от дальнейшей поддержке данной программы Министерством, таких ссуд на текущий момент уже выдано немало. И те правила, которые действуют для обычных случаев, к военной ипотеке неприменимы.
Дело в том, что ипотечный кредит по таким программам погашается не самим военнослужащим и его семьей, а средствами, которые выделяет Министерство обороны на эти цели.
Таким образом, еще при заключении договора видны основные отличия.
- Во-первых, ипотечный кредит в данном случае берет военнослужащий, а его супруга (или супруг, ведь женщины также могут служить в армии) созаемщиком по такому кредиту выступать не может.
- Во-вторых, по программе военной ипотеки действует ограничение суммы кредита — 2,35 млн. рублей.
- И, наконец, в-третьих, единственным собственником дома/квартиры, купленных по такой программе, будет сам военнослужащий. При разводе ему даже не удастся совершить переоформление ипотечного договора, поскольку правила раздела жилья здесь не действуют.
Поэтому, подавая документы на развод, супруги сталкиваются с множеством неприятных нюансов. Суды обычно рассматривают данные дела, как и остальные подобные случаи, то есть руководствуются семейным законодательством, которое требует, чтобы совместно приобретенное жилье между бывшими супругами делилось поровну. Но на практике этого достичь не получается из-за ограничений по военной ипотеке.
В последние годы банки стали требовать при заключении договора военной ипотеки, чтобы заемщик предоставлял им, помимо всего прочего, брачный контракт. Этот контракт должен содержать обязательное условие — жилье, приобретенное по программе военной ипотеки, даже после развода остается в собственности военнослужащего. Разумеется, многие семьи вынуждены пойти на такой шаг, не анализируя возможные последствия. Действительно, случись развод и супруга военнослужащего в буквальном смысле слов может оказаться на улице. Поэтому, заключая столь важное соглашение как брачный контракт, стоит обратиться к юристу, чтобы он посоветовал, что делать женщине, чтобы получить компенсацию.
А если оформление ипотеки осуществлялось до вступления в брак?
Сегодня многие пары живут по несколько лет в так называемом гражданском браке, прежде чем решаются официально оформить свои отношения. Поэтому случаи, когда пара покупает квартиру в ипотеку, а уже потом оформляет свои отношения — тоже не редкость. В дальнейшем получается, что кредиты по ипотеке в течение долгих лет они выплачивают общими усилиями, но после бракоразводного процесса второй супруг, который не оформлял на свое имя ссуду, освобождается от ипотечных выплат. Кроме того, законом предусмотрена возможность взыскания с первого супруга всей суммы средств, которую он вместе с ним оплачивал за все время пребывания в браке. Весьма справедливое решение, поскольку формально жильем владеет первый супруг, а вторая сторона никак не претендует на эту жилплощадь.
Есть еще один деликатный момент. Бывает так, что квартира приобретается по ипотечному договору, когда пара состоит в браке. При этом первый взнос они выплачивали за счет продажи жилья, принадлежащего одному из супругов единолично (например, получил в наследство или купил сам до брака). Если этот факт доказан на судебном процессе, то при разводе можно надеяться, что ипотечная доля будет уменьшена или же во время раздела такого жилья у супруга появится на него преимущественное право.
Последний существенный нюанс — если жилье находится в ипотеке, то еще до начала судебного разбирательства супругам рекомендуется самостоятельно поискать оптимальные пути раздела кредита и самого имущества. Возможно, удастся договориться мирным путем и на более выгодных для обоих условиях.
